Άτυπο ενημερωτικό σημείωμα για τη σύμβαση παραχώρησης του Θριασίου Εμπορευματικού Κέντρου.
1ος ΜΥΘΟΣ
Η δυσμενής μετατροπή των όρων από την αρχική Προκήρυξη – Γιατί προκρίθηκε το εμπροσθοβαρές τίμημα των 10.000.000 €
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Με τα στοιχεία που κατατέθηκαν από τον Υπουργό αποδεικνύεται ότι το εμπροσθοβαρές τίμημα των 10.000.000 € δημιουργεί καλύτερο οικονομικό αποτέλεσμα από το εμπροσθοβαρές των 20.000.000. €
Δηλαδή, με εισαγωγικό τίμημα 10.000.000,00 € προκύπτει ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα 350.000,00 €, ενώ με εισαγωγικό τίμημα 20.000.000,00 € το ελάχιστο εγγυημένο μειώνεται δραματικά στις 50.000,00 € .
Δεν υπάρχει καμία δυσμενής μεταβολή στην προκήρυξη σε σχέση με την αρχική.
Καταθέτουμε τα δυο χρηματοοικονομικά μοντέλα (σχετικά 1 και 2)
Άλλωστε με την εν λόγω προσέγγιση αποδείχθηκε ότι η επιλογή της εταιρείας να ζητήσει εμπροσθοβαρές εισαγωγικό τίμημα, ήταν επιτυχημένη και συμφερότερη όπως προκύπτει από τη σύγκριση των προηγούμενων διαγωνισμών, που αναλύεται στον παρακάτω πίνακα (Πίνακας 1), θα προσφέρει δε τα αναγκαία κεφάλαια για την εκτέλεση των άμεσων στρατηγικών αναπτυξιακών σκοπών της εταιρείας.
ΠΙΝΑΚΑΣ 1
| ΘΡΙΑΣΙΟ ΠΕΔΙΟ ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΙ | |||||||||
| ΧΡΟΝΙΚΗ ΠΕΡΙΟΔΟΣ | ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΥ | ΣΥΜΜΕΤΟΧΗ ΓΑΙΑΟΣΕ | ΕΜΠΡΟΣΘΟΒΑΡΕΣ ΤΙΜΗΜΑ | ΠΟΣΟΣΤΟ/ΤΖΙΡΟΥ | ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗΣ | ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ ΚΤΗΡΙΩΝ | ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΠΕΡΙΟΔΩΝ | ||
| 2006 – 2009 | ΑΓΟΝΟΣ | 15% | 0 | 10,60% | 30 ΧΡΟΝΙΑ | 235.000τ.μ. | Τ1 50.000τ.μ. | Τ2 128.000τ.μ. | Τ3 57.000τ.μ. προαιρετικά |
| 2010 – 2011 | ΔΕΝ ΠΡΟΚΗΡΥΧΘΗΚΕ Ο ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΣ | 15% | 0 | − | 40 ΧΡΟΝΙΑ | Τ 50.000τ.μ. – 235.000τ.μ. ΜΗ ΔΕΣΜΕΥΤΙΚΑ | |||
| 2015 | ΣΥΜΒΑΣΙΟΠΟΙΗΣΗ | − | 10.000.000 | 2,51% | 60 ΧΡΟΝΙΑ | 240.000τ.μ. | Τ1 120.000τ.μ. | Τ2 120.000τ.μ. | 0 |
2ος ΜΥΘΟΣ
Η επιστολή του αναδόχου κατά τη διαγωνιστική διαδικασία και τα αιτήματά του για τον ΕΝΦΙΑ, τον ΤΑΠ και τις χρήσεις στα κτίρια Κ1, Κ2
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Η ΓΑΙΑΟΣΕ απέρριψε την επιστολή αυτή ρητά με την οποία ο Παραχωρησιούχος αιτούνταν κάποιες φοροαπαλλαγές και ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα ως προς τη χρήση των κτιρίων Κ1 και Κ2 και μάλιστα ζήτησε από τον διαγωνιζόμενο και ο τελευταίος υπέγραψε υπεύθυνες δηλώσεις ότι αποδέχονται ανεπιφύλακτα τους όρους του διαγωνισμού. To κυριότερο όμως είναι ότι πράξαμε σε αντίθεση με ότι εσείς εισηγούσασταν με επιστολή του τότε Υπουργού Μεταφορών κ. Στυλιανίδη προς τον τότε Υπουργό Οικονομικών (30/4/2009) για μία σειρά από φοροαπαλλαγές και διευκολύνσεις για τον τότε υποψήφιο ανάδοχο (σχετική επιστολή κατατίθεται).
Σας καταθέτω : Πρακτικό Ι επιτροπής από 01-08-2018, – σχετ.3, επιστολή 40577/31-10-2016 ΓΑΙΑΟΣΕ – σχετ.4, επιστολή αναδόχου 40602/08-11-2016 με 3 υπεύθυνες δηλώσεις των εκπροσώπων «ότι αποδέχονται ανεπιφύλακτα τα προβλεπόμενα στο διαγωνισμό και ότι τα αναφερόμενα στην επιστολή δεν αποτελούν αίρεση, ή διατύπωση επιφύλαξης, ή πρόκριμα ή προϋπόθεση ισχύος ή οικονομικής βιωσιμότητας της Προσφοράς.»- σχετ.5
3ος ΜΥΘΟΣ
Οι ευνοϊκοί όροι για τον Παραχωρησιούχο
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Τι ζητούσαν: α) Σταθερό ΕΝΦΙΑ, β) Μη ανταγωνιστική χρήση Κ1-Κ2, γ) απαλλαγή από δημοτικά τέλη, ΤΑΠ, τέλη φωτισμού
Δεν ικανοποιήθηκε καμία από τις επιθυμίες του αλλά μόνο ρυθμίστηκε η δυνατότητα απαλλαγής από τα τέλη καθαριότητας υπό την προϋπόθεση ότι θα αναλάβει την καθαριότητα. Όπως άλλωστε ισχύει νομοθετικά για όλους τους παραχωρησιούχους σε όλες τις συμβάσεις παραχώρησης στην χώρα μας (υπάρχει υπερκείμενη νομοθεσία)
Β) το Ελεγκτικό Συνέδριο δίνει οριστική έγκριση τον Ιανουάριο του 2018. Η διοίκηση της ΓΑΙΑΟΣΕ και ο ανάδοχος περίμεναν μέχρι τον Απρίλιο του 2018 για να στείλουν νέα σύμβαση διορθωμένη αλλαγμένη με βάση το νόμο που στο ενδιάμεσο πέρασε, τον ν. 4530/2018.
Πρώτον η αναποτελεσματικότητα των προηγούμενων διαγωνιστικών διαδικασιών, η υποχρεωτική ρύθμιση για κατά παρέκκλιση όρων δόμησης μέσω Προεδρικού Διατάγματος μέσω του 3891/2010 και η δεσμευτική προθεσμία του Μαρτίου του 2019 για λειτουργία του Εμπορευματικού Κέντρου και του Σταθμού Διαλογής, όπως ετέθη με την απόφαση της Επιτρόπου της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οδήγησαν στη νομοθέτηση συγκεκριμένων όρων δόμησης με το ν. 4530/2018 προκειμένου να επιταχυνθούν οι διαδικασίες και να αποφύγουμε να επιστρέψουμε τα 250.000.000,00 € της χρηματοδότησης του Διαμετακομιστικού Σταθμού.
Δεύτερον:
Ο παραχωρησιούχος ζήτησε αλλαγές στη σύμβαση λόγω του 4530/2018 την 02-04-2018. (επιστολή 50.079/02-04-2018 ) ΣΧΕΤ6
Το νέο σχέδιο απεστάλη στο Ελεγκτικό Συνέδριο (επιστολή 50.145/07-04-2018) ΣΧΕΤ7
Ο αλλαγές όλες τέθηκαν υπόψιν του Ελεγκτικού Συνεδρίου μια προς μια (επιστολή 50.962/21-05-2018) ΣΧΕΤ 8
Το Ελεγκτικό Συνέδριο στις 12-06-2018, ενέκρινε και το νέο σχέδιο με τις αλλαγές και έκρινε ότι δε συντρέχει νόμιμος λόγος που να κωλύει την υπογραφή του (Πράξη 201/2018 Ε.Σ.) ΣΧΕΤ 9.
4ος ΜΥΘΟΣ
Ευνοϊκοί Όροι προς τον Παραχωρησιούχο σε σχέση με τον Πίνακα των πηγών και χρήσεων κεφαλαίων με μηδενικό δευτερογενές χρέος.
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
ΔΕΝ μεταβάλλεται το ύψος της δεσμευτικής επένδυσης
Η δυνατότατα μετατροπής της δεσμευτικής επένδυσης ΔΕ ΜΕΤΑΒΑΛΛΕΙ ΤΟ ΥΨΟΣ ΤΗΣ.
Τα χρήματα που θα βάλει ο Παραχωρησιούχος στο έργο δεν αλλάζουν είναι συγκεκριμένα, είτε είναι από ίδια κεφάλαια είτε είναι με δανεισμό.
5ος ΜΥΘΟΣ
Η εκ των υστέρων μεταβολή των όρων του διαγωνισμού-και συγκεκριμένα οι όροι δόμησης με τον ν. 4530-συνιστά σοβαρή αλλοίωση των όρων του διαγωνισμού.
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Σύμφωνα με την προκήρυξη του Διαγωνισμού αρ. 2.11.2. «Δεδομένης της ύπαρξης όρων δόμησης και της παράλληλης εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 6Α του ν. 3891/2010 στο Ακίνητο, το Ακίνητο δεν θα υποβληθεί στις πολεοδομικές διατάξεις του ν. 4302/2014. Παραμένει στη διάθεση των Διαγωνιζόμενων η επιλογή της καταλληλότερης νομικής διαδικασίας για την ίδρυση και λειτουργία του Εμπορευματικού Κέντρου.»
Οι υποψήφιοι διαγωνιζόμενοι γνώριζαν ότι μπορούσαν να πετύχουν καλύτερους όρους δόμησης και η Κυβέρνηση αποφάσισε να νομοθετήσει με τον 4530/2018 για τους λόγους που είπαμε ανωτέρω.
Σε κάθε περίπτωση όλες οι δυνατότητες αυτές αναφέρονταν στη σύμβαση (αρ. 18.1.3)
Όπως δε μας διαβεβαιωσε όλους και ο κος Κυριτσάκης, Πρόεδρος της Επιτροπής Ανταγωνισμού, δεν παρατηρούνται ουσιώδης μεταβολές στη σύμβαση, σε κάθε δε περίπτωση αρμόδιο είναι το Ελεγκτικό Συνέδριο.
Κυριτσάκης (σελ. 7 αδιόρθωτων πρακτικών): Σχετικά με το ζήτημα αν τα μέρη προχώρησαν σε σύνταξη ενός σχεδίου Σύμβασης, το οποίο παρέχει αθέμιτα πλεονεκτήματα στον ανάδοχο, τέτοια τα οποία δεν συνάγονται από το πλαίσιο του διαγωνισμού, εξ όσων διαπιστώσαμε από τα έγγραφα που μας εστάλησαν, απασχόλησε εκτενώς το Ελεγκτικό Συνέδριο, το οποίο έκρινε αιτιολογημένα και σε περισσότερα στάδια, πώς τέτοιο αθέμιτο πλεονέκτημα δεν παρέχεται στον ανάδοχο και, επομένως, δεν προκαλείται ζημία στο ελληνικό δημόσιο.
Κυριτσάκης (σελ. 43 αδιόρθωτων πρακτικών): Οι βασικοί όροι του διαγωνισμού δεν έχουν θιγεί. Το Ελεγκτικό συνέδριο είναι αποκλειστικά αρμόδιο, έλεγξε όλη τη διαδικασία όπου τη βρήκε νόμιμη
Κυριτσάκης (σελ. 43 αδιόρθωτων πρακτικών):: Το Ελεγκτικό συνέδριο νομιμοποίησε τις τροποποιήσεις της σύμβασης αιτιολογώντας ότι αποσκοπούν στην επιτάχυνση των διαφόρων διαδικασιών εκτέλεσης του έργου μέσω της σύντμησης και λοιπά
Αυτό που όμως έγινε ξεκάθαρο και στη διαβούλευση με τους φορείς είναι ότι με τους υφιστάμενους όρους δόμησης δε θα μπορούσαν να κατασκευαστούν 240.000 τ.μ. μέγιστου ύψους 19 μέτρων, γιατί οι όροι δόμησης θα έρχονταν σε πλήρη αντίθεση με το συντελεστή κατ’όγκον εκμετάλλευσης του ΝΟΚ.
Τέλος όσον αφορά τις πρόσθετες κατασκευές απορώ γιατί αναρωτάται ο κος Μανιάτης αφού από την ίδια τη σύμβαση προκύπτει ξεκάθαρα ότι Πρόσθετες είναι οι κατασκευές που δικαιούται να κατασκευάσει αν ισχύσουν ευνοϊκότεροι όροι και περιορισμοί δόμησης από αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο υποβολής της Προσφοράς, μετά την έναρξη ισχύος της παραχώρησης – στο μέλλον. ΔΕΝ ΕΧΟΥΝ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟΥΣ ΟΡΟΥΣ ΔΟΜΗΣΗΣ του 4530/2018.
Από την ακρόαση των φορέων επιβεβαιώνονται οι επιλογές της Κυβέρνησης, γιατί από όλους τους φορείς των logistics προκύπτει ότι οι αλλαγές στο συντελεστή δόμησης είναι σύμφωνες με όλα τα διεθνή standars , τα οποία απαιτούν αποθήκες γύρω στα 20 μέτρα ύψος.
6ος ΜΥΘΟΣ
Δικαιώματα κατασκευής και εκμετάλλευσης εγκαταστάσεων παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας (για την εξυπηρέτηση των χρηστών, αλλά και για την πώληση ηλεκτρικής ενέργειας προς τρίτους)…» και «…εγκαταστάσεων διαχείρισης στερεών και υγρών αποβλήτων (τόσο για την εξυπηρέτηση των χρηστών του έργου όσο και οποιουδήποτε τρίτου)…».
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Ο όρος αυτός είναι μόνο διευκρινιστικός
Ο Παραχωρησιούχος είχε ούτως ή άλλως το δικαίωμα πλήρους εκμετάλλευσης του έργου σύμφωνα με το αρ. 2.2. της Προκήρυξης.
Το Δικαίωμα Εκμετάλλευσης του Έργου συνίσταται στην παραχώρηση εκ μέρους του ΚτΕ στον Παραχωρησιούχο, σύμφωνα με τους όρους και προϋποθέσεις της παρούσας Σύμβασης των εξής αποκλειστικών δικαιωμάτων, ήτοι: «….. (v) του δικαιώματος εμπορικής εκμετάλλευσης των πάσης φύσης επιτρεπομένων χρήσεων καθώς και της απόληψης οποιουδήποτε εσόδου που απορρέει από αυτές.»
Αυτό είναι δικαίωμά του ούτως ή άλλως ως χρήστης του ακινήτου. αποτελεί αυτονόητη και εύλογη χρήση κάθε κατόχου ακινήτου, θα έχει δε μόνο ευεργετικές επιπτώσεις στο περιβάλλον.
Σε κάθε περίπτωση αυξάνονται τα έσοδά του και αυξάνεται και το ετήσιο μίσθωμα της ΓΑΙΑΟΣΕ.
7ος ΜΥΘΟΣ
«Η εγγυητική επιστολή δεσμευτικής επένδυσης, επιτρέπεται να είναι πολυεπίπεδη»
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Κατ’αρχήν πρέπει να γίνει σε όλους κατανοητό ότι η ΓΑΙΑΟΣΕ θα έχει στην κατοχή της όλες τις εγγυητικές επιστολές Καλής Εκτέλεσης και Λειτουργίας Συντήρησης που προσιδιάζουν στο έργο.
Προκειμένου να υπάρχει επιπλέον εγγύηση ότι οι αρχικοί μέτοχοι θα καταβάλλουν το ποσό της δεσμευτικής επένδυσης των 36.000.000 στον Παραχωρησιούχο, προβλέπεται μια επιπλέον εγγυητική της Δεσμευτικής Επένδυσης. Η έννοια της πολυεπίπεδης εγγυητικής συνίσταται στο ότι πέραν της ΓΑΙΑΟΣΕ, θα έχουν δικαίωμα κατάπτωσης της εγγυητικής (δηλαδή καταβολής του ποσού της δεσμευτικής επένδυσης στον Παραχωρησιούχο) και οι δανειστές και ο ίδιος ο Παραχωρησιούχος.
Τα χρήματα τα παίρνει μόνο ο Παραχωρησιούχος για την κατασκευή του έργου και η έννοια της πολυεπίπεδης λειτουργεί μόνο υπερ του έργου, οπότε θα έπρεπε να επικροτείται αυτή η καινοτομία ως προς τη διασφάλιση του δημόσιου συμφέροντος, αλλά παράλληλα θα έπρεπε οι ασκούντες κριτική καλά να γνωρίζουν την ύπαρξη σχετικών προβλέψεων και σε συμβάσεις παραχωρήσεως των αυτοκινητοδρόμων.
8ος ΜΥΘΟΣ
Α) Το άρθρο 2.8 που προβλέπει την μεταφορά της εγγύησης από την «ΓΑΙΑΟΣΕ» στο Δημόσιο, δεν υπήρχε στην αρχική σύμβαση και στις δεσμευτικές συμβάσεις που κατατέθηκαν.
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Ο εγγυήσεις του Δημοσίου των άρθρων 3 (κύρωση της σύμβασης από τη Βουλή),
αρ. 9.4 (εγγύηση και υπερ διαδόχου της ΓΑΙΑΟΣΕ),
αρ. 24,(κοινοποίηση εγγράφων περιστατικών Ανωτέρας Βίας)
αρ. 28 (αποφυγή μεροληπτικής μεταβολής νομοθεσίας),
αρ. 29 (καταγγελία εκ μέρους του παραχωρησιούχου)
και 30, (καταγγελία εκ μέρους της ΓΑΙΑΟΣΕ)
είναι όπως ακριβώς προβλεπόταν στο σχέδιο της σύμβασης παραχώρησης που συνόδευε την αρχική προκήρυξη του διαγωνισμού (Νοέμβριο 2015) χωρίς να υπάρχει καμμιά ουσιαστική μεταβολή επ’αυτού.
ΥΠΗΡΧΑΝ ΑΥΤΟΛΕΞΕΙ ΣΕ ΟΛΟΥΣ ΤΟΥΣ ΔΙΑΓΩΝΙΣΜΟΥΣ και σε αυτόν του 2009 (σχέδιο σύμβασης παραχώρησης 2010) ΣΧΕΤ. 10
Οι ενστάσεις του Αστικού Κώδικα που προβλέπονται ρυθμίζουν τις σχέσεις του Δημοσίου με τη ΓΑΙΑΟΣΕ και σε καμμια περίπτωση δεν δίνουν κάποιο πλεονέκτημα στον Παραχωρησιούχο.
Β) Το Δημόσιο, παραιτείται προκαταβολικά από τις ενστάσεις των σχετικών άρθρων του Αστικού Κώδικα και με την παράγραφο 28.1.3 απαγορεύει στον εαυτό του οποιαδήποτε μελλοντική νομοθετική τροποποίηση.
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Ο όρος αυτός κρίθηκε νόμιμος από το Ελεγκτικό Συνέδριο με τη απόφαση 298/2018 Απόφαση του VI Τμήματος (η υπ’αριθμόν 298/2018 Απόφαση του VI Τμήματος) ΣΧΕΤ.11:
«με τον όρο δεν αποκλείται η δυνατότητα του Δημοσίου να επέμβει κατά τη διάρκεια της εκτέλεσης της σύμβασης και να μεταβάλλει με νόμο απλώς γεννάται υποχρέωση αποζημίωσης.
Η απόφαση λέει αυτολεξεί: «Με τη διατήρηση του όρου αυτού στο σχέδιο της σύμβασης δεν παρέχεται πλεονέκτημα στον παραχωρησιούχο με την ευνοϊκή του μεταχείριση, ούτε δύναται να θεωρηθεί κρατική ενίσχυση.»
Ο όρος αυτός προβλέπεται σε ΟΛΕΣ τις συμβάσεις παραχώρησης:
α. Αυτ/δρομος Κόρινθος – Σπάρτη (ν.3559/2007)
β. Αυτ/δρομος Ελευσίνα – Τσακώνα (ν.3621/2007)
γ. Αυτ/δρομος Μαλιακός – Κλειδί (ν. 3605/2007)
δ. Αυτ/δρομος Ιονία Οδός (ν. 3555/2007) ΣΧΕΤ 12, 13, 14, 15
9ος ΜΥΘΟΣ
Η απευθείας σύμβαση μεταξύ του ελληνικού Δημοσίου και των δανειστών της κοινοπραξίας
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Η Απευθείας Σύμβαση μεταξύ ΓΑΙΑΟΣΕ, Δημοσίου και Δανειστών, υπογράφεται μετά την Κύρωση. Εγκρίνεται από τη ΓΑΙΑΟΣΕ και αποτελεί προϋπόθεση για την έναρξη ισχύος της Παραχώρησης.
Ως εκ τούτου δεν έχει υπογραφεί ακόμα.
10ος ΜΥΘΟΣ
Η απόφαση του ΔΣ της ΓΑΙΑΟΣΕ αναρτήθηκε στην «ΔΙΑΥΓΕΙΑ», τις 21/3/2018.
ΑΠΑΝΤΗΣΗ
Η ανάρτηση του διαγωνισμού έγινε κανονικά στη Διαύγεια στις 09-06-2016 (Ανακοίνωση με αρ. πρωτ. 38392/09-06-2016) ΣΧΕΤ 16
Στη διαύγεια αναρτώνται όλες οι εγκρίσεις πληρωμών της εταιρείας – κάθε ευρώ που δαπανάται. Πέραν τούτου αναρτήθηκαν στη διαύγεια και όλα τα πρακτικά του Διοικητικού Συμβουλίου της ΓΑΙΑΟΣΕ -ανεξαρτήτως του έργου του Θριασίου- την 21, 22 και 26/03/2018, δηλαδή σε χρόνο ανύποπτο.
(η από 22-10-2018 επιστολή της ΓΑΙΑΟΣΕ Α.Ε.) ΣΧΕΤ. 17
Ο διαγωνισμός αναρτήθηκε κανονικά στο TED στην Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, (ανακοίνωση TED) ΣΧΕΤ. 18
Όλος ο φάκελος κατατέθηκε πλήρης στο Ελεγκτικό Συνέδριο (επιστολή 47.427/10-11-2017) ΣΧΕΤ. 19 με το παράρτημα των περιεχομένων. Στο φάκελο αυτό περιλαμβανόταν και η απόφαση του ΔΣ
Το Διοικητικό Συμβούλιο στις 22-11-2016 ενέκρινε την προσφορά του Παραχωρησιούχου. (απόφαση ΔΣ ΓΑΙΑΟΣΕ 22-11-2016) ΣΧΕΤ. 20
